Строительство и эскроу счета

Еще недавно модель строительства была рассчитана на идеальные условия. Деньги дольщиков идут застройщику, тот реализует проект и сдает готовое жилье. Но зачастую девелоперы использовали эти средства сразу в нескольких проектах. И если он не справлялся со своими обязательствами в срок, то к процессу подключались страховые компании. Выделялось дополнительное финансирование с федерального бюджета и только потом в задержкой люди получали свои квартиры. При таком «котловом методе» деньги с расчетного счета застройщиков можно брать и направлять куда угодно. При этом по статистике свыше 50 000 человек ежегодно были в числе обманутых дольщиков из за банкротства крупных девелоперов.

Защищенная доля

Строительная отрасль переходит на совершенно другую модель. Это модель проектного финансирования строительства. При этом деньги дольщиков не пойдут на другие счета и другие цели. Это касается не только новых проектов, но уже и строящихся. Что такое скроу счета? Где будут храниться деньги дольщиков строительства, и как будут расходоваться? Для кого схема? Для дольщиков или застройщиков.  Вырастут ли цены на строительство и насколько? На самом деле люди готовы к небольшому повышению цены, при повышении надежности. Существенно снизить риски можно воспользовавшись новым механизмом финансирования – эскроу. При этом деньги дольщика строительства лежат на специальных счетах банка  - эскроу, а дома будут строиться за счет денег банка. Т.е деньги не пропадут вплоть до момента сдачи жилья с гарантией 100% полного возврата даже в случае банкротства девелопера. Кроме того эти средства подлежат гарантированию со стороны агентства по страхованию вкладов АСВ. Такая гарантия распространяется на суммы до 10 000 000 рублей. А это свыше 90% всех случаев покупки жилья в России. Для застройщиков правильно будет уже сейчас обратиться в банки и пройти этап кредитного анализа, заключить кредитный договор на строительство, так чтобы с 1 июля была уверенность, что источники финансирования есть. Получается, что строительство идет только за счет денежных средств застройщика, а денежные средства на эскроу счетах дольщиков остаются нетронутыми. Для дольщиков это дает гарантию, что застройщик финансово достаточный. Пока с эскроу счетами на строительство работают крупнейшие банки страны, но уже в скором времени их количество увеличится. По сути банки станут новым звеном в строительстве между покупателем и девелопером. Банк контролирует целевое расходование денег, не будет в принципе обманутых вкладчиков. С переходом на эскроу счета продажа активизируется, и потери строительных компаний будут минимизированы, поскольку своевременное четкое финансирование уменьшит сроки строительства домов.

Позиция застройщика

Застройщик никогда не будет закрывать глаза на риски. Девелоперы не упустят возможности в очередной раз взвинтить цены на строительство. В самих строительных компаниях об этом говорят сдержанно, но не скрывают: стоимость квартир вырастит однозначно. С одной стороны для застройщика увеличивается себестоимость, потому что придется привлекать проектное финансирование под банковский процент. С другой стороны есть ограничители в виде спроса, растущих ставок ипотеки. По прогнозам застройщиков ожидаемый рост стоимости строительства будет в приделах 10% . Парадоксально, что мнению большинства людей умеренный рост цен это обычное дело, тем более в недвижимости. Стоимость квартир всегда идет вверх и никогда не снижается. Но даже с учетом всех рисков разговора о подорожании до 30% не идет. Максимально негативный сценарий для девелоперов: максимальное укрупнение. Останется несколько десятков крупнейших игроков на рынке строительства, которые будут подконтрольны крупнейшим банкам с государственным участием и по-тихоньку девелопмент исчезнет как бизнес.

Прогноз на будущее

Тем не менее, прогнозы по этому году остаются более чем оптимистичные. Рынок жилого строительства продолжает расти. Правда ожидаемых 120 000 000 квадратных метров, по прогнозам аналитиков, достичь скорее всего не удастся из-за новых правил финансирования. В текущем году пик увеличения на 5 – 7%, потому что будут вводиться в эксплуатацию проекты 2016 – 2017 годов. Всех захотят ускоряться, чтобы быстрее строить, быстрее вводить в эксплуатацию проекты, начатые по старым правилам. Однозначно это придаст некоторой динамики. Что касается 2020 года и более поздних периодов ожидается корректировка вниз и мы не получим показателей строительства даже 2018 года. В итоге новости о новых сделках с использованием эскроу приходят едва ли не каждый день. Построить не только качественно, но и в срок, а главное без рисков для дольщиков теперь это задача №1 для всех российских девелоперов. И это выполнимо за счет новых поправок к закону.